2026-09-08

6515

近年来，柳州的房地产市场遭遇严重下滑，2025年新房出售数量不足1万套，而现有库存足以支撑34个月的销售。尤其是柳东新区，按照目前的销量，预计要卖出12年才能消化完库存。这一切都是柳州房价从巅峰回落至低谷的真实写照。原本售价16000元的恒大珺睿府，现在仅需7500元；而香颂诺丁山的价格更是从9000元骤降到4000元，龙光玖珑府的价格也降至3800元。这些降幅并不是个别现象，而是自2021年以来柳州楼市持续走低的缩影。

柳州房价下跌的主要原因在于供需失衡。过去十年，大量楼盘涌入市场，然而常住人口的增长却并未跟上。到2025年，柳州常住人口的增幅仅为0.2%，而供应量远远超过这一比例。全市住房的空置率已超过20%，部分新区甚至高达30%。如此多的房源与人口增长不成正比，必然导致房价下跌。

政策环境的变化也是一大因素。三道红线与房贷集中度管理等政策使得房地产企业融资变得异常困难，传统上依赖借贷扩张的开发商纷纷面临资金链断裂的困境。恒大的崩盘便是这一趋势的显著体现，珺睿府的定位从豪华精装转变为毛坯房出售，二期项目直接烂尾，成了无人问津的烂摊子。

经济环境同样对楼市造成压力。作为一座工业城市，柳州的汽车与机械行业受到了下行的影响。居民的收入增长缓慢，购房能力大幅降低。很多潜在购房者并非没有购房意愿，而是确实买不起。

就五个具体小区而言，每个小区都有着自身的问题。以香颂诺丁山为例，这里靠近主干道，严重的噪音与环境污染让许多购房者望而却步。周边缺乏大型商业设施，学区也并不理想，价格从9000元降至4000元几乎被腰斩。

再来看合景映月台，位于柳东新区，开盘价为1.1万，但现在5000元就能买到。其主要问题在于开发商的宣传与实际质量差距过大，许多业主不得不重新装修；尽管小区门口有知名学校，但这个学区仅是其微弱的优势。

龙光玖珑府也位于柳东新区，其售价从9500元降至3800元，居住率低、周边配套设施不足，双重压力下，很多业主即使出售也要自掏腰包损失十几万。

十里江湾位于河东北，从1.3万降至7000元，主要问题在于配套设施薄弱及学区表现不佳。尽管它的江景房与户型设计令人向往，但目前房价显然不再具吸引力。

恒大珺睿府在城中区，其均价从1.6万跌至7500元，主要受到恒大爆雷的影响。周边同类产品相比之下更具优势，除了价格低廉，周围的德润中小学还尚在支撑其价值。

这些小区的共同特征是配套设施不完善、学区表现一般，且面临臭名昭著的烂尾风险。相对而言，那些配套齐全、学区优质、开发商实力强的小区，其房价保持得相对稳定。对于刚需购房者，现在确实是购房的一个契机，但必须谨慎选择，首选核心地段成熟社区或者配套已落实、产业支撑的区域，避免偏远地区、老旧小区及有爆雷风险的楼盘。

改善型购房者应仔细考虑置换房产的成本，及时出售流动性差的房产，换购核心区的优质资产，同时关注物业、户型及居住舒适度等长远价值。投资性购房者则需考虑风险，当前房地产市场已告别高速增长阶段，投资风险大幅上升。如果要入市，建议选择配套完善、学区较好且开发商实力雄厚的小区，并持有长期，减少短期炒作的风险。

展望到2026年9月，柳州楼市的降价现象将不再新鲜，只有成交量大幅下滑才会成为关注焦点。